Ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van huurwoningen

Gepubliceerd: woensdag 01 maart 2023 16:17

Huurwoningen dienen aan minimale kwaliteitsnormen te voldoen. Bij (grote) gebreken kan de huurder bij de gemeente een formeel verzoek indienen om de administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op te starten. De gemeente zal deze klacht onderzoeken en eventueel het agentschap Wonen in Vlaanderen inschakelen om een controle uit te voeren.  

Het onderzoeksteam maakt een technisch verslag met een lijst van alle gebreken. Daarna is het aan de burgemeester. Hij/zij kan op basis van het verslag beslissen om de woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren.  

Ongeschikt- of onbewoonbaarheid 

Vroeger werd er in het technisch verslag gewerkt met strafpunten, maar dat is sinds 1 januari 2022 niet meer het geval. Vandaag de dag verdeelt men gebreken in drie categorieën:  

• Categorie I: kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken. 
• Categorie II: ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar geen direct gevaar vormen voor hun gezondheid of veiligheid, waardoor de woning niet in aanmerking zou komen voor bewoning. 
• Categorie III: ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken die een direct gevaar vormen voor de veiligheid en/of gezondheid van de bewoners, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor bewoning. 

Gebreken in categorie I zijn geen reden om een woning ongeschikt te verklaren. Let wel op: wanneer er in het verslag meer dan zes gebreken uit deze categorie staan, zal de woning automatisch een gebrek categorie II krijgen. Categorie II gebreken brengen de ongeschiktheid van de woning met zich mee. Een gebrek in categorie III staat gelijk aan onbewoonbaarheid.  

Wat bij ongeschiktheid? 

Werd een woning ongeschikt verklaard? Dan moet de verhuurder binnen een redelijke termijn de gebreken oplossen. Daarna komt een controleur langs om de herstellingen te bekijken.  

Als huurder is het wel belangrijk om de huur te blijven betalen. De huurovereenkomst blijft namelijk van kracht. 

Wat bij onbewoonbaarheid? 

Een woning met het label ‘onbewoonbaar’ heeft verregaande gevolgen voor de eigenaar en de huurder.  

De huurovereenkomst wordt nietig verklaard. In principe kan de huurder de terugbetaling vorderen van alle huurgelden die hij vanaf het begin van de huurovereenkomst aan de verhuurder betaalde. Weet wel dat het in de realiteit meestal anders gaat. Als het tot een procedure voor het Vredegerecht komt, wordt elk geschil individueel beoordeeld. Het is dan mogelijk dat de huurder toch een bezettingsvergoeding moet betalen voor die periode dat hij in het gebouw woonde. Meestal is dit bedrag lager dan de huurprijs.  

Verder moet de verhuurder zo snel mogelijk een ander verblijf zoeken.  

Tenslotte is het logisch dat de eigenaar het pand niet opnieuw mag verhuren voordat de gebreken opgelost zijn en de woning uit het VIVOO (Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen) geschrapt is. 

Tip voor de verhuurder: vraag een conformiteitsattest 

Wij raden aan om een conformiteitsattest aan te vragen bij de gemeente voordat je een pand gaat verhuren. Zo ben je zeker dat de woning aan alle kwaliteitsnormen voldoet.